특례보금자리론 상품요건과 담보주택 평가방법

특례보금자리론은 기존의 보금자리론, 안심전환대출, 적격대출 등의 정책 주택담보대출을 통합하여 2023년 1월 30일 새로 출시된 대출상품입니다.

 

1. 특례보금자리론 상품요건

• 대출 신청인은 민법상 성년(민법에 따라 계산)이어야 하며, 주민등록표 등본에 기재된 대한민국 국민(재외국민, 외국국적동포 포함)이어야 합니다.
• 주택은 실거주용으로 사용되는 <주택법> 제2조 1호의 공부상 주택(아파트, 연립, 다세대, 단독주택)이어야 합니다.
• 대출승인일 현재 담보주택의 평가액이 9억 원을 초과하지 않아야 하며, 채무자 또는 배우자(결혼예정자 포함)가 소유자 혹은 예정 소유자여야 합니다. (채무자와 소유자가 다른 경우에는 소유자를 담보제공자로 하여 근저당권을 설정합니다.)
• 소득제한은 없고, 배우자 소득 생략 가능합니다. (단, 우대금이 요건에 따라 제한)
• NICE신용평가정보(주)의 CB점수가 271점 이상인 경우만 취급 가능하며, 공사가 사전심사하는 경우, 승인일 현재 부부가 공사 내규에 의한 채무관계자로 규제되고 있는 경우에는 취급 불가합니다. 
• 소득증빙하는 배우자는 신용정보를 확인하며, 신용평가는 생략합니다.
• 채무자와 배우자의 총 주택보유 수가 본건 담보주택을 제외하고는 무주택이거나 1 주택이어야 하며, 기존주택은 대출실행일로부터 3년 내 처분해야 합니다.
• 구입용도로 대출을 실행하는 경우는 담보주택의 건물에 대한 소유권 이전(보존) 등기일로부터 3개월 이내에 대출 신청한 경우여야 하고, 소유권이전과 동시에 대출 취급 가능하고, 소유권이전 전이라도 매도인의 담보제공 형태로 대출 취급이 가능합니다.
• 보전용도로 대출을 실행하는 경우에는 담보주택의 건물에 대한 소유권 이전(보존) 등기일로부터 3개월을 경과하여 30년 이내에 대출을 신청한 경우에 해당하며, 현재 담보물건에 대한 임차보증금 반환용도에 한해 임차보증금 잔액 이내로 취급이 가능합니다.
• 상환용도로 대출을 실행할 경우에는 구입 또는 보전용도의 기존 주택담보대출을 상환하기 위해 대출을 신청한 경우로 기존대출의 채무자와 보금자리론의 채무자는 동일인이어야 하나, 배우자의 경우는 동일인으로 간주합니다.

 

2. 담보주택 평가 방법

담보주택의 평가액이 9억 원을 넘지 않아야 하는 조건이 있는데, 담보주택을 어떻게 평가하는지 알아보도록 하겠습니다.

 

담보주택의 평가액은 대출승인일 현재의 가격정보, <부동산 가격공시에 관한 법률>의 주택 공시가격, 분양가액, <감정평가 및 감정평가사에 관한 법률>의 감정평가액 순서로 적용됩니다.

 

• 가격정보를 이용한 평가방법
  • KB 국민은행 시세정보의 일반평균가를 우선 적용하되, KB국민은행 시세정보가 없는 경우에는 한국부동산원(부동산테크) 시세정보의 하한평균가와 상한 평균가를 산술평균한 값을 적용합니다.
  • 등기사항전부증명서(1호, 101호 등)에 따른 아파트의 최저층과 기타 주택은 하한가를 적용합니다. (필로티 여부 불문)
  • 구입용도인 경우, 매매가액(낙찰가액, 분양계약서 상 실매매액 등 매수인이 실제 지급한 금액)과 시세정보를 추가로 비교해 낮은 금액을 가격정보로 간주합니다.
  • ※ 매매가액을 산정할 때, 매매계약서를 확인하는데, 소유권이전 후 대출 신청하는 경우, 등기사항전부증명서상 거래금액을 준용하고, 재건축, 재개발조합, 주택조합 등의 조합원 보유분인 경우에는 권리가액, 추가분담금을 포함해 매매가액을 산정합니다.
  • ※ 동일 담보물건에 대해 디딤돌 대출과 보금자리론을 함께 심사하는 경우에는 상품별 가격정보를 이용한 평가방법을 각각 적용해 대출가능금액을 최종적으로 산정합니다.

• 공시가격을 이용한 평가방법
  • 공시가격 : 주택에 대해 국토교통부장관(지자체장)이 평가, 공시한 가격
  • 가격정보가 없어서 공시가격으로 담보주택 평가할 때 대출한도가 부족하다면, 공시가격이 없는 것으로 보고 공사 부담으로 감정평가를 실시할 수 있습니다.
• 분양가액을 이용한 평가방법
  • 가격정보가 없고, 다음 요건을 모두 충족하는 신규입주아파트(분양전환 임대 아파트 포함)에 대한 잔금대출(투기지역 및 수도권 투기과열지구 제외) 취급 시에는 분양가액을 담보주택 평가액으로 적용합니다.
  • 담보주택 평가액으로 분양가액을 적용하는 신규입주아파트 요건: 1) 분양계약서 또는 입주자모집공고문 상 300세대 이상 2) 대출신청일, 승인일 또는 실행일이 (임시) 사용승인일(다만, 분양전환 임대아파트의 경우 지자체의 분양전환승인일) 이후 6개월 이내
  • 재건축, 재개발조합, 주택조합 등의 조합원 보유분인 경우, 권리가액, 추가 분담금을 포함해 분양가액을 산정합니다.
  • 할인분양 등으로 분양가액과 실제 계약금액이 상이한 경우에는 이 중 낮은 금액을 분양가액으로 적용합니다.

• 감정평가액을 이용한 평가방법 
  • 공사와 협약을 체결한 감정평가업자의 감정평가서 상 감정평가액을 이용하는 평가방법입니다. 
  • 다만, 선순위 디딤돌 대출이 있는 경우에는 주택도시보증공사(HUG)와 협약을 체결한 감정평가업자의 감정평가서상 감정평가액을 적용합니다.
  • ※ 감정평가서 발급일이 대출신청일로부터 6개월 이내여야 합니다.
  •  아파트에 한해 공동주택가격자문서 담보가액을 감정평가액으로 간주합니다.
  • 가격정보 또는 분양가액을 적용할 수 있음에도 채무자가 감정평가 수수료를 부담하면, 감정평가액을 우선 적용할 수 있습니다.
  • 다만, 구입용도인 경우, 매매가액이 가격정보보다 높은 경우에 한해 감정평가가 가능하며, 평가한 결과 감정평가액이 가격정보보다 크면, 감정평가액 적용이 가능합니다. (가격정보가 크면 가격정보를 적용)
  • ※ 가격정보 또는 분양가액이 9억 원을 초과하는 경우, 감정평가 신청 불가합니다.
  • 발코니 확장비 등 분양부 가계약이 본 건 주택공급계약과 별도로 체결되지 아니하고, 입주자모집공고에 의한 주택공급계약서상 총 분양대금 안에 포함돼 공급되는 경우에 한해 발코니 확장비 등을 분양가액으로 인정(분 건 주택공급계약과 별도로 체결돼 공급되는 경우는 불인정)합니다.